世界熱資訊！保障性租賃住房REITs驚艷背后，是交出“住有所居”民生答卷

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12月9日，華潤有巢REIT在上海證券交易所正式上市，這是第4只保障性租賃住房公募REITs，此前3只保障性租賃住房REITs上市后的良好表現，使投資者對華潤有巢REIT上市后的表現充滿了期待。

(資料圖)

近兩年來，無論是保障性租賃住房，還是公募REITs，都是不動產領域的高頻熱詞。然而，不少人好奇二者究竟與普通人有什么關系？其實關系很大，兩個詞幾乎覆蓋了土地、樓市、城市的發展與建設，大的來說是房地產市場供給側結構性改革的需要，踐行“租購并舉”住房制度；小的來說影響著新市民、青年人的住房利益、幸福指數和投資收益。

保障性租賃住房源于頂層設計推動

也應了市場的需求

很多人會把保障性租賃住房和曾經的廉租房混為一談，實則二者有著本質差異。廉租房面向的是城市特困人口，由政府主導建設，只收取象征性的房租。當前的保障性租賃住房面向的是新市民、青年人，由政府、房地產企業、地方城投企業等多主體參與，房租大多是市場價的九成?？梢哉f，保障性租賃住房的“保障性”之名，又承擔了增進新市民、青年人居住品質感、獲得感、幸福感、安全感的全新的時代訴求。

“十四五”期間，全國計劃建設籌集870萬套（間）保障性租賃住房。市場能消化這么大體量嗎？答案是能。根據《中國住房租賃市場指南》一書統計，我國當前租房人口規模可達1.835億人，當前住房租賃市場年租金收入達到3.18萬億元。而1.835億的租房人口約占我國人口總量的13%，距離發達國家成熟市場30%左右的住房租賃人口比例還有較大上升空間。

在相當長的一段時間里，我國住房供應體系中租賃市場存在明顯短板。這與中國人固有觀念里“我要有屬于自己的房子”執念有關，更與住房租賃市場供應量短缺、質量不佳、租約不穩定、缺乏規模化集中化的機構經營者有關。如果能租得很舒心，一些人的買房動力就會打折扣，租房就會越來越成為一種常態化且被普遍接受的生活方式。這一點在發達國家均得到多次驗證。

因此，保障性租賃住房既源于頂層設計的推動，也應了市場旺盛的租賃需求，是踐行“租購并舉”的關鍵一步。通過大量房源的入市，讓市場的選擇變多，同時通過鼓勵多主體參與，培養鍛造了一大批專業化、機構化住房租賃企業，共同培育出一個長期租賃市場，最終受益的正是在都市打拼的新市民、青年人。

試想一下，如果經常有人分享，“公寓組織家鄉菜試吃啦！”“公寓開了一個24小時書店。”“下雪天，公寓管家冒雪鏟出一條步道，感動！”這些集中式長租公寓能在消失的公共空間、精細的社會分工、頻繁的人員流動背景下，解決租房人群對品質的要求，緩解非理性的買房沖動，同時也徹底改造鄰里關系，擴充都市青年的朋友圈的需求，找到歸屬感。這是分散式公寓無法比擬的。

公募REITs既有助于形成品質型租住生活

又能緩解新市民置業“上車”焦慮

高品質的集中式長租公寓，解決的是人們對于美好生活的向往。但也要看到，這個市場還處在“小學生”階段。與傳統的房地產銷售相比，租賃住房尤其是保障性租賃住房不是把一棟住宅或一個社區建漂亮再銷售出去那么簡單，并非高周轉、高利潤行業。要獲得可持續發展，仍需土地與金融的“給養”。一方面，政府通過讓渡部分地價，把住房租賃企業的前期成本和風險給降下來；另一方面，行業的民生特性決定了它需要的錢一定是大錢、長錢投入，同時對回報率沒有不切實際的要求。

這樣的錢哪里去找？公募REITs提供的正是長期的有效的金融來源。土地、金融“輸血”給企業，能夠讓市場主體多起來大起來活起來強起來，良性競爭的終局就是行業創新活力被激發，租房者的消費體驗提上來。這一頭一尾的支持，就能促進行業商業閉環模式加速推進，最終變“輸血”為“造血”，成為集中式長租公寓可持續發展的重要保證。

根據《中國住房租賃市場指南》一書統計，截至2022年2月，美國共有21支租賃住房REITs公開上市發行，總市值近2400億美元，占全國REITs總市值約15%。正是因為REITs的上市流通，美國住房租賃行業正式進入了成熟階段，并逐步發展成為全球規模最大的住房租賃市場。

除了能夠給養住房租賃市場，對于我們普通人來說，公募REITs也能一定程度上緩解買房置業的焦慮。尤其對于現在的新市民、青年人來說，畢業了以后很難有買房“上車”的機會了，成本和代價太大了。當公募REITs鎖牢了保障性租賃住房之后，相當于擁有資產產權的N分之一，就與資產的增值關聯在一起，就像很多人買房十年，房子漲了十多倍一樣。

當我們有了對沖房價上漲的金融工具，可以隨著能力的增長去慢慢加倉，保證能夠“隨時上車”，實際上能讓人逐漸安靜下來。年輕人可以選擇住在任意的社區里，為孩子未來布局，或者投資自己去讀書，不再綁架在“自有住房”這個枷鎖里，其實是把整個人的生命狀態釋放出來了。當然，這也意味著普通人可以通過參與公募REITs，分享市場高質量發展的紅利。

關于住房租賃行業高質量發展的要素還有很多，其持續獲得政策加持，且兼具不動產和服務雙重屬性，同時與金融緊密結合，以數字化、智能化作為發展引擎，可為社會經濟發展帶來持續動能和諸多深層次的改變。然而，目前市場上鮮有住房租賃行業類的書籍，以系統化思維、淺顯易懂的語言探討住房租賃企業邏輯與商業模式等問題的更是少之又少。

《中國住房租賃市場指南》是由住房租賃領域從業多年且深度參與中國住房租賃市場規劃與設計的專家學者領銜創作，以市場功能視角，剖析了住房租賃行業對我國宏觀經濟穩定可持續發展及房地產轉型升級的價值，系統全面闡述了中國住房租賃市場建設的必要性和緊迫性，在大量調研的基礎上，深入探討了中國住房租賃市場的發展邏輯、實踐路徑以及行動方案，有助于讀者真正認識中國住房租賃市場的價值，以及未來發展的機遇與挑戰。對于關心房地產和基礎設施建設與運營的中央及地方政府、企業、投資者，都具有實踐價值和參考意義。

住房租賃市場的春天已經到來。長遠來看，住房租賃企業能有合理回報，新市民、青年人享有可承受的租金，繼而向租購同權不斷突破，住有所居、住有宜居的夢想一定能照進現實。

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*來源：本文節選自領航·第四屆住房租賃產業國際論壇內容及行業專著《中國住房租賃市場指南》，2022年12月出版。

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