跨界農業 涉獵舊改等慢生意 碧桂園遇長周期低利潤考驗

“快周轉”是碧桂園最鮮明的標簽，但是從近期的動作看，碧桂園也在嘗試一些“慢”生意。在地產板塊，舊改正在成為碧桂園進入特定城市的敲門磚；而在跨界領域，碧桂園選擇高投入、高風險、低回報的農業。但本就利潤不高、依靠快速擴張的碧桂園，如何熬過“慢”生意必須要面對的長周期與低利潤考驗？畢竟，從楊老板此前刷屏朋友圈的發言看，房企老大的日子也并沒有那么舒服。

舊改的敲門磚

素來以高周轉著稱的碧桂園向來對拿地開發銷售有著近乎苛刻的標準，因而日前碧桂園剛剛在昆明入賬的兩塊土地引起了業內注意。6月12日，昆明市五華區的兩宗地塊入市出讓，碧桂園以1.46億元的底價獲得，據了解 ，此次成交的兩地塊為下馬村城中村改造項目。

據資料顯示，下馬村城中村改造項目從2009年開工，經歷停工、再開工、再停工數次波折，并在2014年陷入全面停工。直到2017年3月，昆明五華區引入云南碧桂園房地產開發有限公司參與項目后續改造開發建設。之后不久，中止多年的下馬村城中村改造項目得以重新啟動。

實際上，碧桂園以參與城市舊改的方式投資開發在當地并不是首次。據不完全統計，碧桂園在昆明參與舊改開發樓盤多達十幾個。其中不乏城中村改造、老舊廠區改造以及部分一級土地開發項目。

在昆明之外，深圳是碧桂園正在積極參與城市舊改的城市之一。今年3月，深圳龍崗4個城市更新項目獲批，其中涉及碧桂園投資開發項目為10萬平方米。碧桂園總裁莫斌曾在2017年度業績會上表示，碧桂園在深圳目前并沒有具體目標，目標就是“做一個成一個”。資料顯示，2015年碧桂園以股權收購方式獲取了在深圳的第一個項目——深圳坂田坂雪崗大道東側工改保項目。據不完全統計，碧桂園已在深圳多個區域獲取或計劃獲取的項目已接近30個左右，其中有約5個更新項目計劃于今年面市。此外在徐州等城市，碧桂園則也成為當地政府重點引入參與城市舊改的房企之一。

“舊改本身流程復雜、周期較長，這與碧桂園向來強調的快速并不十分吻合?！币晃粯鞘杏^察者分析，對于一些城市的特殊情況，碧桂園也正在嘗試新的投資方式，拓展開發空間。其中，通過舊改方式進入昆明也是結合當地的市場情況而作出的主動選擇，通過介入城市城中村的舊改項目，碧桂園得以進一步實現對昆明乃至云南板塊的布局。

農業板塊邏輯

舊改雖說因受外界因素影響會給項目開發周期帶來不確定因素，但是本就是房地產開發項目，碧桂園并不陌生。相較于此，碧桂園近日投資農業的新舉措更顯意外。

6月15日，碧桂園宣布正式進軍現代農業， 據了解，5月8日碧桂園農業控股有限公司注冊成立。據介紹，碧桂園農業將引入世界一流的農業生產技術、設備，采用公司+農戶發展模式，通過進軍現代農業助推鄉村振興戰略，建設農業博覽園，進軍先進農機業和種業，打造農產品質量安全體系。首發動作是，該公司與中國農業產業的學術明星袁隆平合作，投資中國第三代雜交水稻技術的研發與產業化。

碧桂園涉足農業，對外釋放的更多信號是履行企業責任，但是在業內人士看來，這個動作也有著企業內在的商業邏輯?！皩τ谵r業，碧桂園更像是戰略投資者的身份，它的增值邏輯在于瞅準的是社區增值。未來隨著企業農業產業生產模式的建立以及規模的形成，農業板塊將與碧桂園現有板塊形成聚合效應，與碧桂園住宅、碧桂園服務以及社區金融等板塊形成閉環，從而給企業帶來新的價值增長點。”有熟悉碧桂園的人士如是分析。

不過是單純的財務投資還是另有所圖，農業的高投入、高風險、低回報是碧桂園不可規避的問題?！稗r業本身就是個燒錢的行業，對于房企來說，跨界農業如何挖掘現有資源，讓這些資源在農業板塊凸顯作用非常重要，”上述人士舉例稱，華潤、中糧、綠城也都有此嘗試，而它們的經驗是如何結合手頭的所有資源?！盎蛟S可以和特色小鎮概念做結合?！?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是預測。

長周期與低利潤的考驗

無論是舊改還是投資農業等新領域，與“唯快不破”的碧桂園都似乎難以匹配。但這也給外界釋放一個信號——在住宅開發之外，碧桂園近年來也在嘗試多元化發展，尋求更多的空間可能性。除了上述提及的農業板塊外，碧桂園旗下教育子公司博實樂教育集團目前正運營著52所雙語國際學校，提供從幼兒園到高中的全面教育。博實樂去年開始計劃在紐約證券交易所上市，募資逾1.5億美元。

實際上，在地產主業之外，碧桂園旗下還包括教育、物業管理、酒店、長租公寓、社區金融、社區服務等在內的多元化業務。多個板塊已做好分拆上市的計劃。碧桂園的多元化業務方面探索正在持續推進。不過，碧桂園不可規避的問題是，多元跨界如何破解利潤問題？畢竟長租公寓、農業這些業務板塊是普遍被評價為“長周期、低利潤”的行業。

利潤下滑是房地產行業的普遍現象，根據碧桂園的財報，2013年銷售首次突破千億時，碧桂園的毛利率為30.3%，而到了2017年，碧桂園的毛利率為25.9%，雖然已較2016年同比增長了4.8個百分點，卻已不及2013年。

從碧桂園的“快”來看，作為進駐三四線城市較早的大型開發商，企業憑借大規模拿地的溢價能力實現了低成本開發。隨著其他主流開發商的進入，三四線城市地價不斷上升，碧桂園的銷售溢價也正逐步回歸合理的位置。登頂榜首的碧桂園已意識到高周轉面臨的壓力。三四線城市“后去庫存時代”開始顯示出疲軟的同時又正迎來調控政策的當頭棒喝?！胺康禺a企業有個共識，未來不是看誰賣得多，而是要看誰掙得多，但是從碧桂園目前布局的多元業態上看，并不能快速獲取更多的利潤，如何權衡投入與回報率，也是碧桂園多元布局面臨的問題，”有不愿具名的行業觀察人士如是分析。

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