天津大幅削低溢價率上限 “兩集中”城市或都需調整溢價率上限？

繼深圳8月6日第二輪集中供地中止后，天津、青島的第二批集中供地也陸續在8月10日、11日宣布中止或延期。其中天津修改了第二次土拍的相應規則，降低了最高限價，溢價率也控制在15%以內。青島第二批集中供地中止，而同時，惠州也叫停了部分地塊的土拍進程。

58安居客房產研究院分院院長張波認為土拍的延期或中止，更大程度是對土拍政策進行調整和完善，強調更細致深化房地聯動調控機制，即地價本身和房價之間的傳導性，給房企留出合理利潤空間，同時保障項目品質。

天津大幅削低溢價率上限

8月10日，天津市規劃和自然資源局發布消息，第二批集中出讓的61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間延長至2021年8月31日，掛牌起始時間統一調整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日。此前的掛牌開始至截止時間為8月11日至8月20日，本次延期了20天。

天津本次延期公告對61宗建設用地的最高限價作出了調整，大部分用地的最高限價出現下跌。根據中指研究院統計的數據，天津第二批集中出讓土地的溢價率控制在15%以內，而沒修改規則之前設置的溢價率最高達到50%。據《華夏時報》記者了解，天津首次集中供地最高溢價率達到48.76%。本次土拍規則修改之后，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，搖號的具體時間和操作程序另行通知。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，天津延長供地時間與此前深圳中止第二輪土地供應有很多相似性。當前土地市場基調依然是穩地價，而非防范地市過冷的風險?；诖?，各類土地供應的工作調整，應該是從穩地價的角度進行的。此前部分城市的調控政策也已經提及了對于溢價率的管控。

同時嚴躍進認為，天津延長供地時間會提高房企購地的門檻?；蝮w現為三方面。第一、房企拿地也會有“限購”一說，比如說非開發類的企業或不能進入到住宅類市場拿地。第二、聯合拿地過程中，住宅類房企所占的股權應該超過50%。第三、房企拿地的資金必須符合“投銷比小于40%”紅線。類似規定也會使得地方政府供地工作需要調整，否則符合拿地條件的企業明顯會減少。

“而且競品質成為新地塊重要約束，從此前國務院會議以及住建部的政策表述看，優化調整土地競拍規則、學習北京模式，成為今年二次集中供地中所需要關注的地方。預計近期各類城市都需要在學習北京模式方面下功夫。而北京模式更主要體現為競品質的約束條款增加。在競品質的要求下，房企對于地塊研究的要求也明顯提高。” 嚴躍進表示。

8月10日，惠州市公共資源交易中心發布消息，根據委托方惠州市自然資源局《關于中止惠城區馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊國有建設用地使用權掛牌出讓的函》(惠市自然資函〔2021〕2389號)要求，該地塊需要完善房價地價聯動措施，現暫時中止上述地塊網上掛牌出讓，待完善房價地價聯動措施后再恢復掛牌出讓。

在天津延期公告的第二天，也就是8月11日，青島市自然資源和規劃局發布消息，2021年7月30日發布的青自然資規告[2021]5號公告的拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

而再往前追溯，最開始中止集中供地的城市是深圳。8月6日，深圳土地礦業權出讓平臺發布公告，原定在8月9日推出的第二批居住用地集中掛牌交易組織工作，22宗居住用地的掛牌出讓工作全部被中止出讓。

對于短時間內，多個城市二次集中土拍暫?；蜓悠冢灿谐鞘薪型２糠值貕K土拍進程的現象，張波認為，一方面在土地出讓環節嚴格控制起拍價和溢價率上限，房企在拿地階段就可明確知道未來的房價上限，提前考慮利潤空間，以便在拿地時更加理性。另一方面，也吸取過往只控房價忽視品質的方式，強化對于住宅品質的監管，對于建筑品質在出讓時給予明確要求，在保證房企合理利潤的同時，保障住宅品質。

“兩集中”城市或都需調整溢價率上限？

根據億翰智庫統計的數據，深圳、天津、青島2021年首次供地平均溢價率分別達到23%、11%、1%。其中天津、青島平均溢價率較2020年上漲7%、1%，深圳的平均溢價率較2020年下降1%。天津、深圳2021年首次集中供地的最高溢價率分別為44.76%、44.96%。

在三個城市中，青島的平均溢價率較低，若說前兩個城市調整溢價率，穩地價是調控目標，那么青島為何土拍也叫了“暫停”?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二次土拍宗旨并不因為溢價率低就可以，而是整個土地的供應規則都在進行調整，調整背后的邏輯是優化土地供應規則，實施穩地價機制。第一批供地的規模確實比去年同期上半年有所增加。但是樓面地價還在繼續上漲，溢價率低并不代表樓面地價就低，如果扣除凈配建的話，可能地價比綜合的可售樓面地價還是要高的。

李宇嘉說：“青島第一輪供地出了一宗地王，扣除配建部分，出現了地王。這是停止的根本原因。停止以后，各個地方按照國家的要求重新制定土地出讓模式之后才能進行土地的二次出讓。”

嚴躍進分析，青島肯定不是簡單的以打壓地價為主，青島的土地市場表現還是偏弱的，但還是有雙集中供地，不能簡單的從土地市場的行情來看。而且背后的改革包括建立房價地價聯動機制，青島的地價比較便宜，熱度不高，但是也要想到未來房價預期以及競品質問題，所以不能完全從土地市場行情來看這次政策。按照周期來講，最近幾年的購房需求沒有釋放，比較弱，后續土地市場是完全可以起來的。

7月22日，國務院召開“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”。會上中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

億翰智庫認為，集中供地的初衷仍然在于“穩地價”和“穩預期”，而部分城市首次集中供地的火爆則與中央實現“三穩”政策目標相悖，因此幾個城市紛紛推遲第二次集中供地，為政策打補丁，在保證土地能夠順利出售的情況下，避免土地市場出現過熱的局面，實現地價的基本穩定，以落實“房住不炒”。

嚴躍進認為，各地溢價率的上限將有調整，兩集中供地城市預計都會調整溢價率的上限，進一步促進第二輪拍地過程中地價的穩定。

張波則認為，從各地中止土拍來看，更大程度是對土拍政策進行調整和完善，不只從單一限地價上做文章，強調更細致深化房地聯動調控機制，即地價本身和房價之間的傳導性，給房企留出合理利潤空間，保障項目品質。通過建立房地聯動機制，強化購地企業資格審查，保障房地產市場健康發展。記者 李未來 見習記者 撒元明 北京報道

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