房地產項目“周轉慢” 泛?？毓裳悠趦纱位貜蛦栐?/span>

2021年3月底，一封《致投資者函》突然開始在網絡上流傳。不過，這份文件剛剛傳播不久，便顯示出“被刪除”的狀態。有網友截下圖片，圖片顯示，這份文件的撰寫者是泛?？毓啥麻L盧志強。

“我經商辦企業已經三十多年，但是對近兩年所遇到的困難估計不足。”該文件中有這樣一句話。不過，無論文件是否真實，有一點不可否認，泛?？毓烧诿媾R一場嚴重的債務危機。

面臨階段性現金流匹配問題

6月2日，泛海控股收到了關于2020年年報的問詢函。在這封長達10頁的問詢函中，深交所要求泛海控股對13個問題作出回復，其中包括公司房地產開發項目存貨周轉率較低的原因、金融行業營收款項的主要核算內容、應收賬款的形成原因等。這些問題最終指向了泛?？毓傻膫鶆铡⒎康禺a項目開竣工、資金流向。

值得關注的是，泛海控股曾兩次發布公告延期回復問詢函，表示由于回復涉及的相關事項較多，部分內容需要進一步核實、確認。6月23日，泛?？毓伤赣玫挠劳貢嫀熓聞账鶎τ趩栐兒o出了回復。

此前，深交所的問詢函指出，泛?？毓稍趫蟾嫫趦蓉?span id="46img2m" class="keyword">幣資金約為193.88億元，其中，存放在境外的款項為17.23億元，受限制的貨幣資金合計為47.4億元。深交所要求泛海控股詳細說明境外存款的存放地點、存放類型、資金安全性、以及境外資金規模與境外業務的匹配性等。

針對境外存放的資金款項，泛海控股方面回應，主要的存放地點包括香港、美國和新加坡，境外存款賬戶全部在有拍照及受監管的銀行開立。具體來看，泛?？毓傻木惩獯婵钪?，可以隨時支取的約為2.14億元。

泛海控股方面在回復中表示，因為公司受宏觀經濟環境、房地產行業政策調控、金融行業監管環境和境內外多輪疫情疊加影響，特別是2020年以來，新冠疫情對與公司所屬武漢中央商務區項目銷售、回款、開發進度等形成重大負面影響，公司當前面臨階段性現金流匹配問題。

房地產項目“周轉慢”

數據顯示，泛?？毓烧诿媾R較大的債務壓力，其短期借款金額為182.65億元，一年內到期的非流動負債金額為292.57億元，其他流動負債為3.65億元。對于泛海控股而言，當務之急便是要著手解決“還債”的問題。

針對償還短期債務的具體措施，泛?？毓煞矫姹硎荆?ldquo;加大住宅項目入市力度、積極回收各類應收賬款和加快推進境內資產處置，同時加快完成子公司的股權引戰工作等。”簡而言之，針對債務問題，泛?？毓纱蛩阗u住宅項目，然后變現充足現金流。

不過，這條路究竟能否走得通還有待商榷。數據顯示，2018年-2020年末，泛?？毓傻拇尕浿苻D率分別為0.03、0.02、0.02，低于同行業0.23的均值。深交所也要求泛?？毓烧f明公司存貨周轉率較低的原因，以及是否存在滯銷的情形。0.02左右的存貨周轉率表明了泛?？毓山ㄔ祉椖俊⑷セ闹芷谶h遠低于行業正常速度。

公開資料顯示，泛?？毓傻姆康禺a項目類型包括了住宅、公寓、酒店、寫字樓、大型綜合體等多種業態，所開發的產品主要為高端或者精品項目，例如北京泛海國際居住區、武漢商務區、杭州民生金融中心等。

曾被泛海控股寄予厚望的武漢商務區的多個項目在2009年-2019年內陸續開工。10年的建造時間內，整個項目截至2020年上半年還有超過7萬平方米的土地竣工面積為0。

另外，早在2019年，泛海控股就開始出售旗下的地產項目以回收資金。2019年1月份的一個早上，融創中國突發一則交易公告，表示與泛?？毓善煜碌捻椖课錆h中央商務區簽訂了協議，持有北京泛海國際居住區1號地塊和上海董家渡項目100%的權益。

在交易之后，融創中國獲得了兩宗優質地塊，而泛?？毓傻馁~面上面則多了可以短期內緩解債務壓力的125億現金。

去地產化轉型失敗？

泛?？毓芍笆且患曳康禺a公司，主要的經營業務為房地產。不過，在2020年1月份，經過中國證監會核準之后，泛?？毓傻男袠I分類正式由房地產業門類更新為了金融業門類。同時，泛海控股房地產業務營收占比也縮減至不足20%，金融化業務的營收占比則上升至80%。

但是，究竟是為了充裕轉型“失敗”帶來的資金缺口，還是看準了金融業的發展前景從而去地產化，兩者有著明顯的差別。泛海控股從地產轉為金融，這條路走了7年的時間。

在近3年時間中，泛?？毓砷_始頻繁處置房地產業務，開始將更多的注意力放置到了金融領域。在深交所給出的13個問題中，僅有1個問題涉及到了房地產領域，剩余的基本上集中在公司的金融業務。

對比泛?？毓?span id="2s42i26" class="keyword">近3年的財務數據可以看出，公司在2020年的營業收入的確較此前有所增長，但凈利潤卻首次呈現出虧損的狀態。數據顯示，2020年，泛海控股的凈利潤為-46.22億元，同比下降了522.15%。

針對凈利潤下滑的原因，泛海控股方面表示，其一則是受到境外宏觀經濟環境的影響和新冠肺炎疫情的影響，部分項目預計未來可回收金額減少，因此對部分項目及相關商譽進行了計提減值準備。

其二，公司核心地產項目武漢中央商務區項目的工程進度、銷售、經營受到了較大的影響，導致武漢中央商務區項目結算收入未達到預期。而剩余的兩個原因則與金融業務有關，其分別是旗下子公司針對個別項目計提了公允價值損失和減值準備，以及人民幣升值，泛海控股由此產生了大額的匯兌損失，導致了財務費用出現了增加。

在資金危機顯露出來之后，泛海控股開始著手嘗試“自救”。2021年4月份，泛?？毓砂l布公告，表示控股股東中國泛海終止并購Genworth。據悉，這筆交易歷時四年有余，作價高達27億美元。Genworth是美國大型綜合金融保險集團，Genworth公開表示，中國泛海無法在合理的時間內完成雙方擬議的交易，但是為了能夠使公司的未來更加清晰，實現股東價值的最大化，董事會決定終止中國泛海的并購交易。

對于此前頻繁在投資市場上出手，力圖在金融領域發力的中國泛海和泛?？毓啥裕K止并購不是一件常見的事。同時，近期，泛?？毓膳馁u了2.94億股股份。上述股份被分為5筆競拍，每筆拍賣標的物均為公司股份的5880萬股，起拍價為1.31億元。

據悉，此次拍賣有2筆標的物流拍，有2筆以1.31億元的價格被拍走，有1筆則是以1.36億元的價格被拍走。拍賣之后，泛?？毓傻纳鲜龉蓹嗾郜F3.98億元。針對房地產項目開竣工、債務等相關問題，《華夏時報》記者聯系了泛?？毓煞矫?，其告知了記者相關負責人聯系電話，但記者多次撥打電話，均無人接聽。后續，《華夏時報》記者會持續關注泛海控股的相關動態。本報記者 李凱旋 李未來 北京報道

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