主打高得房率“贈送面積” 中建智地京西印玥涉嫌違規「踩盤」

近日，有讀者爆料，北京房山區京西印玥項目存在“贈送面積”違規行為，但實際上贈送的面積為設備平臺和將半封閉陽臺進行封閉改造得來的面積。律師提示，若該操作屬實，其明顯屬于違規行為，“贈送面積”既辦不了房產證，也無法受到法律的有效保護，未來有可能面臨行政處罰，甚至有被拆除的風險。

對此，《華夏時報》記者進行了實地采訪。

主打高得房率“贈送面積”

《華夏時報》記者來到京西印玥項目處，發現項目周邊較為荒涼，多為未開發空地，幾百米內并未發現有什么配套設施，僅京西印玥項目在建設中。實際上，項目宣傳的“接駁地鐵廣陽城站，享三大軌道交通”與實際情況相去較遠，地圖上顯示，項目距離最近的廣陽城地鐵站距離大概是2.4公里，步行需要36分鐘。

置業顧問李華(化名)告訴《華夏時報》記者，目前的價格是4.2萬-4.7萬每平米，戶型有73平米、83平米、89平米、106平米四種，項目最大的賣點是戶型好，得房率超高，房子備案的得房率是82%，再加上贈送的面積，大約有90%得房率，這幾個戶型中最高的能達到92%得房率。

《華夏時報》記者在73平米的樣板間看到，在客廳和次臥兩個房間內，都有一道提示線，提示線外為“贈送面積”。記者詢問置業顧問，贈送的部分原本是什么，李華表示，客廳贈送部分本來是半封閉陽臺，一半算房本面積，一半不算，現在做成了全封閉，這樣就將房屋的面積擴大了，相當于半贈送。次臥贈送的面積原本為設備平臺，也就是以前放空調外機的空間，房本上的73平米不包含這一塊。

在京西印玥的樣板間內，設備平臺被擴建到房屋內，窗戶大概向外延伸了將近一米的距離。李華強調，“73平米的房本面積，室內大概有65平米，得房率在90%。這個是交房標準，未來業主收房的時候就是樣板間的樣子，兩邊都是開在墻根的大窗戶。”記者看到，其他戶型內也均有不同程度的“贈送面積”，贈送部分也都為設備平臺和半封閉陽臺。

或面臨被拆除風險

開發商將設備間改為住宅，以及將半封閉陽臺進行封閉改造，在法律層面是如何界定的呢?北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《華夏時報》記者，如果設備間屬于整棟樓的公攤或小區的公共部分，開發商是無權贈送的，這樣做改變了規劃用途，屬于涉嫌違規以及侵占公共部分。而將半封閉陽臺進行封閉改造，屬于明顯的違規行為。

王玉臣提示，這兩種行為隱藏著諸多風險，對于購房者而言，這部分“贈送面積”既辦不了房產證，也無法受到法律的有效保護，未來有可能面臨行政處罰，甚至有被拆除的風險。

在實際操作過程中，北京市也不乏開發商“贈送面積”由于違規被拆除的例子。2020年，北京大興一開發商在銷售其別墅時，宣稱可以贈送部分面積用于電梯井的建設，但隨后在交房后不久，該“贈送面積”被官方判定為違建被拆除，業主不得不另外尋求裝修方案，將電梯井改在室內，并付出了較高的改建成本。

“開發商進行‘贈送面積’的目的往往是為了多賺錢，打著贈送的名義抬高房價”，王玉臣指出，贈送公攤或公共部分看起來是不用花錢，但是一旦有了所謂“贈送面積”，房屋的整體價格往往要比沒有“贈送面積”的高。而原本公攤或公共就屬于購房人共同所有的，已經付過款了，再以“贈送面積”的名義出現時，房款再有所增加，就等于是二次付款了。

王玉臣建議，買房時遇到這種情況要注意，首先，盡量不要輕信所謂的“贈送面積”的說法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的贈送;其次，務必注意所謂的贈送能不能寫在合同里，只要寫不到合同里，一般要么是違建，要么是侵占公攤或公共部分;第三，購房者可以要求開發商提供所謂“贈送面積”的相關規劃文件，進行基本判斷;第四，購房時對購房過程和相關宣傳材料做好取證，尤其是關于“贈送面積”部分的。

開發商或涉嫌違規宣傳

實際上，京西印玥的土地是在去年年中拍下的。2020年5月19日北京市公開出讓房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0046、0056地塊R2二類居住用地，宗地起始價為20.16億元，這宗地塊吸引了中建一局+房山新城、恒大、中鐵建、華發、首開、雅居樂共6家房企及聯合體參與。最終經過57輪競拍，中建一局+房山新城聯合體以26.5億元競得該地塊，溢價率31.45%，樓面價18896元/平方米。

其中，0056地塊的67724.8平米為純商品房用地，也就是目前在售的京西印玥項目。0046地塊19962.49平米為共有產權住房用地，房屋銷售均價為2.8萬元/平(含全裝修費用)，也就是現在的中建·京西印玥|幸福里項目。

京西印玥的操盤方為中建智地，是世界最大投資建設集團中建集團旗下的核心子企業，在2020年8月，中建一局旗下統一地產品牌中建智地正式發布，聚焦三大業務板塊，分別為地產開發、商業運營以及物業服務。2021年1月28日，中建智地北京城市公司成立，表態將要貫徹區域聚焦和城市深耕戰略、深耕京津都市圈進入全新發展階段。

中建智地在北京的項目并不多，“贈送面積”的問題值得購房者注意。律師表示，項目宣傳的“約90%得房率”，以及樣板間設計成擴建后的樣子，也涉嫌違規宣傳。王玉臣分析，上述行為嚴重違反了《房地產廣告發布規定》的相關規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者”，這種情況顯然違背了這一原則。

關于違規“贈送面積”的行為，《華夏時報》記者已經將問題發送至中建智地，截至發稿，未獲回復。本報記者 陸肖肖 北京報道

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